Klärungen, Konsolidierungen, Entscheide

auf allen Ebenen – von Rechtsform über Finanzierung bis zu Hauskonzepten

Konturen an allen Projektorten

Rottenburg/N.: Im Gespräch war der Standort von Anfang an, dann ging alles sehr schnell: Bewerbung im Konzept-Vergabe-Verfahren auf  nun 2 sehr unterschiedliche Baufelder. Das größere ein Atriumhaus, das kleinere ein konventionelles. Vor allem im Atriumhaus ließe sich vieles unserer DNA unterbringen, im anderen kleineren sehr eingeschränkt. Aus der Zeit gefallen: die Stellplatzverpflichtung des Bebauungsplans (die viel zu viel Geld + Fläche + Wohnraum kostet. Und Clusterwohnen praktisch unmöglich macht). Wenn´s gerechnet werden kann: alles in Miete. Noch offen: ob auch dort integrierte Sozialwohnungen. Entscheid der Stadt über die Optionsvergabe: im Oktober. 

Freiburg/Br.: Außerordentlich spannende Quartiersplanung – und außerordentlich kompliziert, dem allem gerecht zu werden. Im Konzept-Vergabe-Verfahren, das im März 2024 ausgeschrieben wurde. Anders als in Rottenburg: in FR gibt es trotz Bau- und Zinskrise auf jedes Baufenster ca. 3 Bewerbungen – also ordentlich Wettbewerb. Vorgeschrieben sind viele kluge Merkmale – von Fassadenbegrünung bis zu minimierten Auto-Stellplätzen und ausschließlicher Vergabe an Gemeinwohlakteure. Außerdem: Ausschließlich Miete möglich, davon mind. 50% in gefördertem Wohnraum. Wohnpolitisch ist das beispielhaft.

Rottweil/N.: Hier sind ja nicht wir selbst die Treibenden, sondern die engagierte Gruppe LebensOrt Rottweil. Sie hat in verschiedenen Kooperationsphasen und -formen mit uns weitergearbeitet – nun steht die Entscheidung an, ob und mit wem es def. zu einer Art Beauftragung kommt.

Weitere Projektorte sondieren wir unverändert, behalten sie im Auge (bspw. Herrenberg, Tübingen), wollen uns aber keinesfalls verzetteln.

Rechtsform, Finanzierungskonzepte

Genossenschaftsgründung ist im Juni erfolgt. Wir sind nun gespannt, wann wir das Ergebnis der Gründungsprüfung erhalten. Erst nach positiver Gründung sind wir eine eingetragene Genossenschaft. Bis dahin firmieren wir als „eG i.Gr.“ (in Gründung).

Kommanditgesellschaft? Wir hatten in den news mehrfach über die sehr attraktiven steuerlichen Seiten der KG berichtet. Und dass die großen Freiheiten bei der Ausgestaltung von KG-Verträgen prinzipiell ausgezeichnet geeignet sind, sie 100% gemeinwohlorientiert zu gestalten. Dennoch haben wir uns für die beiden konkreten Vorhaben (noch) nicht definitiv darauf festgelegt. Warum? Das Wichtigste: Den Steuervorteilen steht ein großer Nachteil ebenfalls in Sachen Finanzierung gegenüber: Selbst bei einer eG & Co KG können dann die Genossenschafter*innen nicht die KfW-Förderung zur Finanzierung der Pflichtanteile beanspruchen: also starke Zinsverbilligung sowie ein Förderzuschuss. Diese Förderung ist aber insgesamt so gewichtig, dass wir keinen Weg sehen, darauf zu verzichten. Aber wir bleiben dran und sondieren weiter…

Team-Zusammensetzung

Im neuen Team macht es spürbar mehr Spaß und ist erfolgreicher, flüssiger: das gemeinsam-hochmotiviert-an-einem-Strick-ziehen. Und das auf Grundlage der großen Interdisziplinarität und einem großen Vertrauen. Wie versprochen: wir haben den Ausstieg des Mit-Gründers genutzt, in Sachen Bauweisen, Wohnflächensparsamkeit, Gemeinwohl-Orientierung, Mobilitätskonzepte sowie Bezahlbarkeit deutlich konturierter zu werden. Und angesichts der umfangreichen architektonischen Aufgaben rund um die Testplanungen für Rottenburg und Freiburg war es sehr gut, dass Dominik einen Architektur-Tandem-Partner hinzugeholt hat. Natürlich stärkt uns das auch in Sachen Bewerbungspotenz – denn dort hat das Kriterium „Hat die Bewerbergruppe das Potenzial, ein so großes Projekt wirklich umzusetzen“ jeweils ziemlich hohe Priorität.

Wohnkonzepte

Gemeinschaftliches Wohnen ganz normal machen: Für die Bewerbungen in Rottenburg und Freiburg haben wir vorab gründliche Konzept-Überlegungen durchgeführt. Mit Testentwürfen für mehrere Baufenster – mit Grundrissen für alle Stockwerke, mit einem Wohnungsschlüssel (wieviele Wohnungen von welchem Typ und welcher Größe wie angeordnet). Und das alles durchgerechnet mit genauen Kosten- und Finanzierungsplänen. Dabei haben wir unsere Ideen für flexible Grundrisse durchgetestet. Oder für Cluster-Wohnungen, die zusammengelegt werden können, oder solche, die wieder entclustert werden können. 

Hier gibt´s nicht nur Einfaches: Für Sozialwohnungen etwa ist es untersagt, sie flexibel anpassbar zu machen, z.B. ihnen später ein Schaltzimmer hinzuzuschalten. Und der Gemeinschaftsbereich von Clusterwohnungen wird in Sozialwohnungen auch nicht gefördert – jede Menge Vorgaben, die zukunftsweisenden Ideen entgegenstehen. Wir suchen dennoch überall weiter nach Lösungswegen…

Gestufte Bezahlbarkeit für Diversität: Das versuchen wir je nach Ort unterschiedlich. Die Vorgaben in Freiburg waren bislang die höchsten – und wir setzen es gerne um: Mindestens 50% Sozialwohnungen, alle anderen Wohnungen mind. 1 Euro/qm unter der sog. „ortsüblichen Vergleichsmiete“ gemäß Mietspiegel. Und im Prinzip setzt WOHNENwagen auf 100% Mietwohungen – nur dort, wo wir ein Projekt ohne einen Anteil „Quersubventionierung“ aus einigen höherpreisig verkauften Wohnungen nicht verwirklichen könnten, prüfen wir auch diesen Mix.

Das MixAGE-Konzept: In Freiburg haben wir uns mit dieser richtigen Innovation beworben, die in Deutschland so noch nicht umgesetzt wurde. Es ist ein skaliertes „Wohnen-für-Hilfe“-Modell: Auf einer Etage werden sowohl Studierende als auch ältere Menschen mit Sicherheitswunsch leben – die normalerweise vielleicht in ein Betreutes Wohnen zögen. Zusätzlich möglicherweise einige Mitarbeitenden -Wohnungen für Pflegekräfte. 

Die Studierenden verpflichten sich zu Betreuungsleistungen (Begleiten, Zeit verbringen, Moblitätshilfen, Unterstützung im Haushalt usw. – nicht Pflege). Und erhalten im Gegenzug eine Mietverbilligung. Das Setting wird durch eine Koordination und Moderation auf eine zuverlässige Basis gestellt. Also keine Pflege-WG, schon gar kein Altenheim. Aber eine organisierte „intermediäre“ Unterstützungsform mit einigem Potenzial – wir wollen dafür alles vorbereiten.